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Succession : comment la donation démembrée permet une optimisation fiscale ?

Succession : comment la donation démembrée permet une optimisation fiscale ?

Le démembrement d’un bien immobilier peut s’avérer intéressant fiscalement, tant en matière de droits de donation que de droits de succession.

Dans le cadre d’une donation, un bien immobilier peut être divisé en deux parties : l’usufruit et la nue-propriété. En tant qu’usufruitier, le donateur conserve alors le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits (en le louant, par exemple) tandis que le donataire en devient le nu-propriétaire. Les droits, ainsi démembrés, deviennent indépendants les uns des autres.

Un outil d’optimisation fiscale

Ce type de donation présente plusieurs avantages. D’une part, les droits de donation à payer ne le sont que sur la valeur de la nue-propriété. Ils sont calculés en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Si celui-ci a moins de 21 ans, la valeur de la nue-propriété est de 10 % de celle du bien. Cette fraction augmente ensuite de 10 % à chaque dizaine (20 % entre 21 et 30 ans, 30 % entre 31 et 40 ans, etc.) jusqu’à atteindre 90 % de la valeur du bien après les 91 ans de l’usufruitier. Le site service-public.fr met à disposition un calculateur pour une évaluation distinctive.

Autre avantage, le fisc permet que ces droits soient payés par le donateur (et non le donataire) sans que leur montant soit considéré comme une donation.

Enfin, cette donation est intéressante dans le cadre d’une succession. En effet, au décès de l’usufruitier, le bien est remembré en faveur du nu-propriétaire sans que celui-ci ait de droit successoral à payer sur la pleine propriété du bien.

Applicable sur d’autres biens

Le démembrement du droit de propriété peut concerner un seul bien ou, en cas de succession, un actif successoral. Les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété se calculent alors sur l’actif net de la succession. Il peut aussi se pratiquer sur un bien mobilier comme un compte titres ou un contrat d’assurance-vie.

Une clause possible dans le contrat

La donation par démembrement est généralement utilisée au sein d’une famille, entre parents et enfants. Elle doit alors être maniée avec précaution si le bien immobilier est l’unique bien de valeur des parents. En effet, s’ils désirent le vendre, ils ne pourront le faire qu’avec le consentement de leurs enfants nus-propriétaires. Or, une donation est irrévocable.

Pour se prémunir des aléas de la vie, il est envisageable d’introduire une clause dans l’acte de donation prévoyant de convertir l’usufruit en rente. Dès lors que les parents quittent leur logement, les enfants s’engagent alors à leur verser une rente viagère en contrepartie de la pleine propriété du bien.

Usus, fructus et abusus

Le mécanisme juridique du démembrement trouve son origine dans les trois composantes du droit de propriété : l’usus, le fructus et l’abusus. Le premier est le droit d’utiliser le bien, le deuxième est celui d’en percevoir les fruits et le troisième est le droit de disposer du bien.

(Source : bienpublic.com – Image : freepik.com)

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