Vente en SCI : avantage – fiscalité et biens concernés
[VENTE EN SCI] Comment se passe une vente immobilière en SCI ? Faut-il obtenir l’accord des autres associés pour vendre ? Quelle imposition sur la plus-value ? Réponses.
Qu’est-ce qu’une vente en SCI ?
La SCI n’est pas destinée à l’achat revente, sauf dans le cadre spécifique de la SCI Construction Vente (SCICV), laquelle est davantage destinée aux promoteurs qu’aux particuliers. Dans les autres formes de SCI, l’objectif est d’acheter des biens pour les mettre en location, de gérer des immeubles appartenant à une même famille ou à plusieurs personnes, ou encore de construire et gérer un immeuble divisé en lots attribués à chacun des associés.
Comment se passe la vente d’un bien immobilier en SCI ?
Lorsque la SCI (personne morale) décide de vendre un bien, elle peut le faire de deux façons : soit par la vente des parts sociales, soit par la vente de l’immeuble. Si la vente de l’immeuble génère des plus-values, chacun des associés est imposable à hauteur de ses parts et non la SCI. En cas de cession de parts, tous les autres associés (ou la majorité d’entre eux, ou bien encore le gérant uniquement selon ce que les statuts prévoient) devront donner leur accord. Le vendeur paye l’impôt sur les plus-values et l’acheteur la taxe d’enregistrement.
Quel est l’avantage de vendre en SCI ?
La vente en SCI bénéficie de l’exonération des plus-values sous certaines conditions : le bien lui appartient depuis plus de 30 ans (depuis la réforme des plus-values de 2012), le logement est occupé par l’un des associés en tant que résidence principale ou le prix de vente est inférieur à 15 000 euros.
Quelle fiscalité pour une vente en SCI ?
En cas de plus-value, les associés sont imposés sur le revenu (IR) à hauteur de 19%. Ils sont également assujettis aux prélèvements sociaux (17,2%). Il peut y avoir également une surtaxe d’un montant de 2 à 6% si la plus-value est supérieure à 50 000 euros. Des abattements sont applicables selon le nombre d’années de détention du bien et la nature de la taxation :
Pour l’IR :
- à partir de 6 ans et jusqu’à 21 ans : 6% ;
- à partir de 22 ans : exonération d’impôt sur le revenu.
Pour les prélèvements sociaux :
- à partir de 6 ans et jusqu’à 21 ans : 1,65% ;
- 22 ans : 1,60% ;
- au-delà : 9% ;
- à partir de 30 ans : exonération.
Si la SCI est soumise à l’IS, la plus-value sera imposée au taux fixe de l’impôt sur les sociétés, lequel dépend du montant du bénéfice imposable : de 15% jusqu’à 38 120 euros de bénéfice imposable puis de 25% au-delà.
Comment récupérer l’argent de la vente d’un bien en SCI ?
Le chèque de la vente remis par le notaire est établi au nom de la SCI. Il est donc déposé sur le compte courant de celle-ci. Le gérant répartit ensuite en comptabilité le produit de la vente entre les associés en fonction du nombre de parts sociales de chacun. Cette répartition vaut constatation d’une dette de la SCI envers ses associés, et chacun peut exiger alors le remboursement sur son compte personnel.
Quelle majorité pour une vente en SCI ?
Les associés doivent accepter la vente au cours d’une assemblée ordinaire ou extraordinaire, même s’ils ne sont que deux. La vente du bien est soumise à l’unanimité des associés. Le gérant seul n’a pas le pouvoir de vendre, sauf si les statuts le prévoient. Si ce n’est pas le cas, la vente serait considérée comme une violation des statuts de la SCI.
Que faire si l’associé d’une SCI ne veut pas vendre ?
Il est possible de demander au tribunal la dissolution de la SCI si, et seulement si, une mésentente persistante et grave est avérée au point de bloquer son fonctionnement tant sur le plan économique que juridique.
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