Loi Pinel 2023 : fonctionnement et conditions
LOI PINEL. Prolongé jusqu’en 2024, le Pinel a vu ses contours évoluer en 2023. Taux de la réduction d’impôt, zones d’éligibilité, plafonds de revenus des locataires… Tout savoir sur ce dispositif qui sera supprimé en 2025.
En juin 2023, le gouvernement a annoncé la fin du dispositif Pinel à compter du 1er janvier 2025. Ce dispositif, instauré par Sylvia Pinel, ancienne ministre du Logement, en remplacement du dispositif Duflot, ne sera substitué par aucun autre avantage fiscal à destination des investisseurs immobiliers. Tout savoir sur le dispositif d’investissement locatif afin d’en bénéficier d’ici à sa disparition.
Quel est le principe de la loi Pinel ?
Le dispositif dit « Loi Pinel », issu de la loi de finances 2015, est un dispositif d’investissement locatif qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt lors de l’achat d’un logement neuf ou ancien rénové, à condition de respecter certaines obligations : mise en location pour une durée minimale de 6 ans, normes énergétiques, plafonds de ressources des locataires et de loyers, etc.
Loi Pinel : comment ça fonctionne ?
Avec la loi Pinel, les propriétaires bailleurs obtiennent une réduction de leur impôt sur le revenu, calculée par rapport au prix d’achat (dans le neuf) ou au prix d’achat plus coût des travaux (pour un logement réhabilité), dans la double limite de 300 000 euros d’investissement et de 5 500 euros par mètre carré de surface habitable. Le taux de la réduction d’impôt dépend de la durée de l’engagement de location. Pour les acquisitions à compter de 2023, ce taux est progressivement réduit (voir ci-dessous.
| DURÉE DE L’ENGAGEMENT DE LOCATION | LOGEMENTS ACHETÉS AVANT 2023 | LOGEMENTS ACHETÉS EN 2023 | LOGEMENTS ACHETÉS EN 2024 |
|---|---|---|---|
| 6 ans | 12% | 10,50% | 9% |
| 9 ans | 18% | 15% | 12% |
| 12 ans | 21% | 17,50% | 14% |
Les taux de réduction d’impôts ne sont, en revanche, pas dégressifs dans le cadre du dispositif Pinel+ (ou Pinel Plus), entré en vigueur au 1er janvier 2023. C’est-à-dire, lorsque le logement acquis se situe dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) et lorsqu’il respecte un niveau élevé de qualité, tel que défini dans le décret n° 2022-384 du 17 mars 2022. A savoir :
- Les logements neufs acquis en 2023 doivent correspondre aux normes établies par la RE 2020, en vigueur pour 2025 ;
- Les logements neufs acquis en 2024 doivent respecter ces normes et, également, être conformes aux exigences de la classe A du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) ;
- Les logements neufs dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022 mais qui ont été acquis courant 2023 ou 2024 doivent respecter le label environnemental E+C- et correspondre à la classe A du DPE ;
- Les logements plus anciens mais acquis en 2023 et 2024 devront être aux normes de la classe A ou B du DPE.
Pour prétendre au Pinel Plus, le permis de construire du logement au titre duquel le bénéfice de l’aide est sollicité doit avoir été déposé courant 2023 ou 2024. Sa surface habitable doit être a minima de :
- 28 m² pour un T1 ;
- 45 m² pour un T2 ;
- 62 m² pour un T3 ;
- 79 m² pour un T4 ;
- 96 m² pour un T5.
Quelles sont les conditions pour bénéficier de la loi Pinel ?
Quelles sont les conditions liées au logement acheté ?
Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, les propriétaires ont l’obligation de mettre le logement en location durant 6 années au minimum, et à un tarif de loyer environ 20% inférieur au prix du marché dans le secteur. Il doit forcément s’agir d’un logement nu (les meublés sont interdits) et destiné à servir de résidence principale. Le bien au titre duquel le bénéfice de la réduction d’impôts Pinel est sollicité peut être :
- Un logement neuf ;
- Un logement en Vefa (à construire ou en cours de construction). Le logement doit alors être achevé dans les 30 mois qui suivent la signature de l’acte chez le notaire ;
- Un logement du parc immobilier ancien faisant l’objet de travaux de rénovation, lesquels doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération, ou de réhabilitation. Le logement doit alors être achevé au 31 décembre de la 2e année suivant l’achat du logement (ou du local commercial, puisque les locaux transformés en habitations sont également éligibles au Pinel).
Depuis le 1er janvier 2021, le logement qui fait l’objet d’une demande de réduction d’impôts Pinel doit être situé dans un immeuble collectif : depuis cette date, les logements individuels et pavillonnaires sont exclus du dispositif. Le logement doit également se trouver dans certaines zones pour être éligible à la loi Pinel (voir ci-dessous).
Quelles sont les conditions liées à la mise en location ?
Pour bénéficier du dispositif Pinel, le locataire doit donc s’engager à louer son bien sur une durée de six ans minimum. Le logement doit par ailleurs être loué au plus tard un an après l’achèvement de l’immeuble ou après son achat. En théorie, le locataire doit être un tiers, mais l’enfant du propriétaire (ou son parent) est accepté comme occupant s’il ne fait pas partie de son foyer fiscal. Autre condition : les revenus du locataire ne doivent pas excéder un certain plafond (voir ci-dessous). Enfin, le loyer mensuel est lui aussi plafonné à une certaine somme, qui varie selon la zone et la composition du foyer fiscal de l’occupant.
Quel est le plafond de loyer en loi Pinel ?
En tant que bailleur, vous devez également respecter des plafonds pour les loyers, qui varient en fonction du zonage et qui sont revalorisés chaque année. Pour les contrats de location signés ou renouvelés en 2023, les limites fixées (charges non comprises) sont les suivantes :
| PAR MÈTRE CARRÉ | |
|---|---|
| Zone A bis | 18,25 € |
| Zone A | 13,57 € |
| Zone B1 | 10,93 € |
| Zone B2 (sur agrément) | 9,50 € |
Ces plafonds évoluent en fonction de la surface grâce à l’application d’un coefficient multiplicateur.
Quelles sont les zones éligibles à la loi Pinel ?
Pour être éligible au dispositif Pinel classique, le logement doit forcément être acheté ou construit au sein d’une zone tendue. Seules les zones A (région parisienne, Côte d’Azur, pourtour de Genève), A bis et B1 (métropoles de province) sont désormais concernées. La loi Pinel a en effet pris fin pour les zones B2 et C (villes moyennes et rurales) en 2018. Pour être éligible au dispositif Pinel Plus, le logement doit par ailleurs se situer dans l’un des quartiers prioritaires de la politique de la ville.
Cliquez ici pour connaître la zone de votre commune
Quel plafond de ressources pour les locataires en loi Pinel ?
Le dispositif est soumis à des plafonds de ressources pour les occupants, qui varient en fonction de la localisation, de la composition du foyer et du nombre d’enfants. Pour une personne seule, le plafond, fixé à l’article 2 terdecies D du Code général des impôts, évolue de 30 704 euros à 39 363 euros selon la zone pour les contrats de location signés en 2023 (revenu fiscal de référence de 2021).
| ZONE A BIS (€) | RESTE DE LA ZONE A (€) | ZONE B1 (€) | ZONES B2 ET C (€) | |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 41 855 | 41 855 | 34 115 | 30 704 |
| Couple | 62 555 | 58 831 | 45 558 | 38 560 |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 82 002 | 75 194 | 54 785 | 49 307 |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 97 904 | 90 070 | 66 139 | 59 526 |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 116 487 | 106 627 | 77 805 | 70 025 |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 131 078 | 119 897 | 87 685 | 78 917 |
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième | + 14 603 | + 13 369 | + 9 782 | + 8 801 |
A quelle date la loi Pinel doit-elle prendre fin ?
L’avantage fiscal de la loi Pinel prendra fin le 31 décembre 2024. Pour y avoir droit, il faut donc acheter le logement avant cette date. Pour l’année 2024, le taux de la réduction fiscale diminuera de nouveau : 9% pour une durée de location de 6 ans, 12% pour 9 ans et 14% pour 12 ans. Depuis 2021, le logement doit forcément être un appartement, les maisons étant désormais exclues du dispositif.
Source : lefigaro.fr – Image : freepik.com
