Au-delà des aides à la rénovation comme MaPrimeRénov’, plusieurs dispositifs permettent aux contribuables de réduire leur imposition s’ils effectuent des travaux dans leur bien. Tour d’horizon des avantages fiscaux existants.
Le dispositif Denormandie
Tout comme le Pinel, le dispositif Denormandie permet aux contribuables d’investir dans le locatif tout en profitant d’un avantage fiscal. Il prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu, accordée aux particuliers achetant un logement vide à rénover pour ensuite le mettre en location. Celle-ci est calculée en appliquant au prix net de revient du logement (c’est-à-dire le prix total de l’achat, travaux compris) un pourcentage de 12 à 21%, en fonction de la durée de location du bien (6, 9 ou 12 ans). Le bien doit se situer dans une commune faisant partie du programme national » Action cœur de ville « , concernée par une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT) ou ayant un besoin de réhabilitation de l’habitat important. Pour être éligibles, les logements doivent également être anciens, faire l’objet de travaux, devenir une habitation principale… Les travaux de rénovation, dont la nature est listée ici, doivent par ailleurs représenter au moins 25% du coût total de l’opération.
Le déficit foncier
Lorsque les charges déductibles d’un logement mis en location sont supérieures aux loyers perçus, cela génère ce qu’on appelle un déficit foncier. Jusqu’ici, le propriétaire bailleur pouvait déduire ce montant de son revenu brut global dans la limite de 10 700 euros. Issu de la loi de finances rectificative pour 2022, le doublement du déficit foncier sur le revenu global est une mesure qui a pour vocation d’inciter les propriétaires bailleurs de passoires thermiques (logements classés E, F ou G) à réaliser des travaux de rénovation énergétique. Ces derniers peuvent donc désormais imputer le déficit foncier généré par ces dépenses sur leur revenu global à hauteur de 21 400 euros, et non plus 10 700 euros. Ces travaux doivent toutefois permettre au bien loué d’atteindre les classes de performance A, B, C ou D d’ici le 31 décembre 2025, et ce au titre d’un devis accepté depuis le 5 novembre 2022 et payé entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.
L’exonération de la taxe foncière
Alors que la taxe foncière pèse de plus en plus dans le budget des ménages, certaines collectivités (450 communes en 2023) ont décidé de leur donner un coup de pouce en exonérant temporairement de taxe foncière les foyers qui réalisent des travaux d’économie d’énergie. Cette aide fiscale, qui s’adresse aux propriétaires occupants et bailleurs, concerne uniquement les logements anciens achevés avant le 1er janvier 1989 (selon l’article 1383-0 B du CGI) ou achevés avant le 1er janvier 2009 et dont le niveau de performance énergétique est supérieur à celui qu’impose la législation (selon l’article 1383-0 B bis du CGI). L’exonération, d’une durée de trois ans, peut être totale ou partielle (50%). Le montant des dépenses payées par le propriétaire doit toutefois être supérieur à 10 000 euros (hors main d’œuvre) par logement sur un an et 15 000 euros sur trois ans. Pour être applicable, cette mesure doit toutefois avoir été votée sur délibération des collectivités avant le 1er octobre de l’année précédente.
Le statut LMNP et l’amortissement
Dans le cadre du statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP), il est possible, pour le bailleur ayant opté pour le régime réel (et non micro-BIC), de soustraire de ses recettes l’ensemble des charges engendrées par la location, dont celles liées aux travaux, par exemple de rénovation énergétique. Le montant de l’amortissement (ou, en d’autres termes, sa dépréciation comptable) ne peut toutefois pas excéder la différence entre le total des charges déductibles et celui des recettes locatives annuelles. Par exemple, il ne peut pas excéder 7 000 euros si les revenus locatifs s’élèvent à 16 000 euros et que les charges s’élèvent à 9 000 euros. La durée de cet amortissement varie, quant à elle, de 5 à 25 ans. En réalité, chaque type de dépenses dispose de sa propre durée d’amortissement, qui correspond généralement à sa durée d’usage : des travaux de peinture de 10 000 euros amortis sur 10 ans, une réfection de toiture de 30 000 euros amortis sur 30 ans…
La loi Malraux
Introduit par André Malraux en 1962 pour préserver le patrimoine architectural français, ce dispositif permet aux propriétaires de biens immobiliers anciens à caractère historique de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants lorsqu’ils réalisent des travaux de réhabilitation et qu’ils mettent ensuite le bien en location. La réduction d’impôt varie en fonction de la zone où se situe le bien : elle est égale à 22% ou à 30% du montant des dépenses éligibles, dans la limite de 400 000 euros sur 4 ans consécutifs. Sont concernés par la loi Malraux, les immeubles localisés dans un quartier ancien dégradé (QAD), une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AMVAP), une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou un secteur sauvegardé. Ce dispositif, qui devait prendre fin au 31 décembre 2022, a finalement été reconduit une année supplémentaire par la loi de finances 2023.
(Source : lefigaro.fr – Image : freepik.com)
