Servitude: le conseil du notaire pour savoir s’il faut passer son chemin
Le Figaro Immobilier en partenariat avec les notaires du Grand Paris répond aux questions que vous vous posez. Me Barbara Thomas David, notaire à Paris se penche sur les difficultés liées aux servitudes.
Promeneurs réclamant un droit de passage, rivalité entre agriculteurs, conflits de voisinage à n’en plus finir… Les servitudes et notamment les servitudes de passage sont un inépuisable vivier de disputes qui finissent souvent devant les tribunaux. Pour y voir plus clair, Me Barbara Thomas David, notaire à Paris, rappelle les grands principes à connaître. À la base, la servitude est une contrainte qui s’impose au propriétaire d’un bien dit «fonds servant», au profit du propriétaire d’un autre bien dit «fonds dominant», par exemple une servitude de passage.
On décrit ces servitudes comme «des droits réels», car elles ne sont pas attachées à la personne qui en profite ou qui la subit mais, au contraire au bien immobilier lui-même. Et donc, elles suivent le bien immobilier à chaque transfert de propriété, sans qu’il soit normalement possible de la remettre en cause.
1. Les différents types de servitudes
* Les servitudes de droit privé qui sont inscrites dans le Code civil (art 637 à 710). Elles peuvent découler de la situation des lieux (servitude d’écoulement des eaux), être imposées par la loi, car ayant un objet d’utilité publique (mitoyenneté, ouvertures, doit de passage) ou bien être établies contractuellement. Cela signifie qu’il est possible pour deux propriétaires riverains d’établir des servitudes particulières, comme un droit de passage ou bien une zone interdite à la construction.
* Les servitudes d’urbanisme qui sont des limitations administratives au droit de propriété (art L 112-1 à 7 du Code de l’urbanisme). Elles peuvent être instituées dans un périmètre de protection des biens et des personnes «en dehors des zones couvertes par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu».
* Les servitudes d’utilité publique qui sont instituées par des lois ou règlements particuliers d’intérêt général. Les plans locaux d’urbanisme et la carte communale doivent les prévoir en annexe lorsqu’elles sont susceptibles d’avoir une incidence sur l’occupation des sols. Ces servitudes publiques figurent sur une liste dressée par décret en Conseil d’État.
Bon à savoir: ces documents sont consultables sur le Géoportail par les autorités compétentes (collectivités locales, État, gestionnaire de SUP). À défaut, vous y avez accès sur le site de la mairie.
* Les servitudes en matière de droit rural, (art L152-1 à 23 du Code rural).
* Les servitudes de voirie et obligations de débroussaillement communes aux territoires, bois et forêts exposés aux risques d’incendie, (art L134-1 à 18 du Code forestier).
2. Comment vérifier que votre futur bien est grevé ou non d’une servitude? Lors d’une acquisition immobilière il est nécessaire de savoir si vous bénéficiez ou subissez une servitude particulière. En effet, une servitude passive peut être contraignante et déprécier la valeur du bien immobilier. Votre notaire saura vous indiquer précisément la nature de la servitude en place, qu’elle soit de type privée ou publique. Il saura vous conseiller afin que vous puissiez acheter votre futur bien dans les meilleures conditions. La servitude sera mentionnée dans votre titre de propriété et généralement matérialisée dans un plan annexé.
Attention: l’article 1638 du Code civil rend obligatoire pour le vendeur, la déclaration des servitudes non apparentes dans le contrat de vente, lorsque ces servitudes sont de telle importance que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il les avait connues. En cas de non-respect de cette obligation, l’acquéreur pourra demander, soit la résiliation du contrat, soit des dommages et intérêts.
3. Comment établir une servitude?
Votre notaire vous accompagnera également si vous souhaitez mettre en place une servitude particulière et en demander la suppression. Sa rédaction dans le cadre d’un acte authentique assurera de façon certaine sa transmission et sa connaissance lors de toutes les mutations immobilières.
Les servitudes s’établissent le plus souvent conventionnellement entre voisins. L’étendue et les modalités d’exercice des servitudes conventionnelles seront définitivement fixées dans l’acte notarié et ne pourront plus être modifiées que d’un commun accord entre les propriétaires des fonds dominants et servants. Par exception les servitudes peuvent s’établir par prescription trentenaire (Exemple: servitude de vue ou de passage).
4. Quels sont les droits et obligations des propriétaires?
Un maître mot: «agir en bonne entente de voisinage». Le propriétaire du fonds servant doit laisser la servitude s’exercer sans y apporter d’entrave (art 701 du Code civil). Quant au propriétaire du fonds bénéficiaire de la servitude, il ne doit rien faire qui aggrave la situation du fonds servant (art 702 du Code civil).
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