Investisseurs : faites baisser le montant de vos impôts grâce au déficit foncier

Investisseurs : faites baisser le montant de vos impôts grâce au déficit foncier

Investir dans l’immobilier est l’occasion de se constituer un patrimoine et de percevoir un complément de ressources. Mais au moment de la déclaration d’impôts, vos revenus locatifs peuvent alourdir le montant de votre imposition. Pour éviter de voir vos bénéfices engloutis par l’administration fiscale, pensez au déficit foncier !

Qu’est-ce que le déficit foncier,

Le propriétaire d’un bien en location génère un déficit foncier lorsque ses revenus locatifs sont inférieurs aux charges supportées durant l’année. S’il s’agit à première vue d’une mauvaise opération, cette perte financière permet de faire diminuer le montant total de son imposition. 

Lors de la déclaration de ressources, le déficit foncier est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 euros. Si vous louez sous le régime de l’amortissement Périssol ou de la déduction Cosse, cet abattement s’élève à 15 300 euros. 

Qui peut bénéficier du déficit foncier ?

Le déficit foncier concerne la location nue des locaux d’habitation. La location meublée non professionnelle (LMNP) ou les baux commerciaux ne sont pas éligibles à ce mécanisme d’optimisation fiscale. 

Le contribuable doit être un particulier ou une société civile de placement immobilier (SCPI). Dans les deux cas, vous devez avoir opté pour une imposition au réel. Si vous avez choisi le régime micro-foncier et son abattement forfaitaire de 30%, vous devez changer pour le régime réel. C’est possible même si vous percevez moins de 15 000 euros par an. 

Comment calculer le déficit foncier ?

Calculer son déficit foncier requiert un peu de méthode et beaucoup de concentration. Mais c’est une opération à la portée de tous, même des moins matheux.

Calculer les recettes perçues

Il s’agit des loyers que vous avez effectivement encaissés au cours de l’année concernée par la déclaration. Si votre locataire vous a payé avec quelques jours de retard et que vous avez reçu le loyer en janvier de l’année N+1, n’en tenez pas compte pour votre calcul.

Déduire les intérêts d’emprunts ?

Attention si vous remboursez un prêt immobilier : les intérêts du crédit sont déductibles de vos revenus fonciers, pas de votre revenu global.

Pour connaître le montant annuel des intérêts, vous pouvez vous reporter à votre tableau d’amortissement ou demander à votre banque un récapitulatif des intérêts payés durant l’année.

Additionner les charges déductibles et les travaux éligibles

Deuxième étape : lister et additionner les charges recevables. Il s’agit :

  • des impôts non récupérables auprès de l’occupant comme la taxe foncière ;
  • des charges de copropriété non récupérées auprès du locataire ;
  • des frais d’assurance ;
  • des frais d’agence et de gestion ;
  • des frais d’emprunt ;
  • des frais de justice liés à une procédure d’expulsion.

Le déficit foncier permet également de déduire les dépenses liées aux travaux lorsqu’il s’agit de travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration. Vous pouvez par exemple prendre en compte :

  • le remplacement de la chaudière ;
  • l’installation d’une cuisine équipée ;
  • la réfection de l’installation électrique ;
  • la pose de nouvelles fenêtres…

Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, comme l’aménagement des combles ou la création d’une extension n’entrent pas dans le calcul du déficit foncier.

Si vous entreprenez des travaux de grande ampleur, pensez à demander une facture détaillée à votre artisan ou mieux, deux factures séparées. Avec un document pour les travaux admissibles et un autre pour les travaux exclus, il vous sera plus facile de faire votre déclaration de revenus. Et de justifier de vos dépenses auprès de l’administration fiscale en cas de contrôle !

Vous avez un doute sur la nature des travaux que vous voulez déclarer ? Interrogez votre centre des impôts par mail ou par courrier en exposant votre situation. Conservez leur réponse écrite, elle vous sera utile en cas de litige.

Comme pour le calcul des recettes, comptabilisez vos dépenses l’année où la facture a été réglée, même si elle diffère de l’année de réalisation des travaux.

Formule de calcul et simulation

Le déficit foncier s’obtient en faisant l’opération suivante :

Déficit foncier = Recettes – intérêts d’emprunt – charges déductibles

Le résultat est négatif ? Bonne nouvelle, vous pouvez le soustraire de votre revenu fiscal global.

Prenons par exemple un propriétaire qui loue deux appartements :

Bien ABien BTotal
Revenus locatifs4 000 €3 000 €7 000 €
Intérêts d’emprunt2 000 €1 000 €3 000 €
Charges déductibles1 000 €4 000 €5 000 €

Commençons par déduire les intérêts d’emprunts des revenus locatifs : 7 000 – 3 000 = 4 000

Retranchons ensuite les charges éligibles du revenu net d’emprunt : 4 000 – 5 000 = – 1 000

Le résultat est négatif. Cet investisseur pourra déduire 1 000 euros de son revenu fiscal global.

Lors de votre déclaration d’impôts, vous devez renseigner le montant des charges concernées par le déficit foncier dans le formulaire Déclaration de revenus fonciers numéroté 2044. Si vous déclarez en ligne, le fisc calcule et reporte automatiquement le déficit foncier résiduel d’une année sur l’autre.

Les avantages du déficit foncier

Le déficit foncier vous permet de faire diminuer votre revenu global. Grâce à lui, vous pouvez être imposé dans une tranche inférieure ou même devenir non imposable.

Autre point positif, le déficit foncier n’est pas pris en compte dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros. Vous pouvez en bénéficier en plus des avantages fiscaux liés à vos investissements locatifs ou à l’emploi d’un salarié à domicile.

Il est également cumulable avec les autres déductions et réductions d’impôts comme celles accordées pour les investissements Pinel, Malraux ou Girardin en outre-mer.

Dernier atout non négligeable, vous pouvez reporter et déduire le résultat négatif qui excède 10 700 euros :

  • de votre revenu global pendant 6 ans ;
  • de votre revenu foncier pendant 10 ans.

Enfin, il n’y a pas de condition liée à la location. Vous choisissez librement le montant du loyer et votre locataire. Vous pouvez même louer à un membre de votre famille.

Les obligations du déficit foncier

En contrepartie, l’État exige que le bien immobilier soit loué pendant les 3 ans qui suivent la déduction. L’occupation doit être effective mais une tolérance existe en cas de vacance locative. À condition que vous mettiez tout en œuvre pour trouver rapidement un nouveau preneur !

Autre restriction, vous ne pouvez profiter de l’avantage lié aux travaux qu’une seule fois. Si vous décidez de revendre, vous ne pourrez pas comptabiliser les travaux pris en compte dans le déficit foncier pour corriger le prix d’acquisition de votre bien. Votre plus-value sera imposée à 36,2 %, prélèvements sociaux compris, à moins de patienter pendant 30 ans.

Si vous figurez dans une tranche d’imposition élevée, le régime réel et le déficit foncier peuvent s’avérer plus avantageux que le micro-foncier. Avant de vous décider, faites une simulation pour savoir quel régime vous permet d’économiser le plus. Mais attention, le passage du micro-foncier au régime réel vous engage pour 3 ans.

(Source : superimmo.com  – Image : fr.freepik.com photo créé par pch.vector)

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