L’investissement immobilier dans l’ancien bien plus attractif en 2022

L’investissement immobilier dans l’ancien bien plus attractif en 2022

Contrairement au neuf, ce type de biens profite d’une conjoncture favorable cette année. Notamment avec le dispositif « Louer abordable », dont l’avantage fiscal a été fortement relevé au mois de janvier. Et entre l’encadrement des loyers et l’interdiction de location à venir pour les passoires thermiques, de très bonnes affaires ne sont pas à exclure, à l’achat.

Cet article est issu du magazine Capital

Plus de peur que de mal pour les investisseurs dans la pierre. Alors que le volume de transactions n’a jamais été aussi élevé, la hausse des impayés de loyers, que faisait craindre la crise sanitaire, n’a pour l’heure pas eu lieu, qu’il s’agisse d’immobilier résidentiel comme d’immobilier tertiaire. Cela ne devra pas empêcher de redoubler de prudence dans les prochains mois, car les prix de l’ancien sont, un peu partout, en surchauffe. Au troisième trimestre, leur hausse atteignait, selon les notaires, 7,8% sur un an au niveau national. Une fois n’est pas coutume, l’augmentation est plus prononcée en régions (+8,8%) qu’en Ile-de-France (+4%).

Quant au neuf, comme vous le lirez ici, il est sans doute entré dans une spirale durable d’inflation. Si le rendement pourrait malgré tout se maintenir, grâce à des loyers bien orientés, cette flambée tarifaire réduira le potentiel de plus-value à la revente. Par ailleurs, mieux vaudra, cette année encore, délaisser le neuf, au choix trop restreint, pour privilégier l’ancien. Ce dernier type de biens va en effet bénéficier d’aides fiscales revues, dont le dispositif «Louer abordable».

Enfin, un trou d’air n’est pas exclu, au premier semestre 2022, lorsque les banques appliqueront à la lettre les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière, leur interdisant de prêter à des mensualités de plus de 35% du revenu des emprunteurs, même en cas de reste à vivre généreux. Une règle qui devrait pénaliser les investisseurs, pour peu qu’ils remboursent déjà leur résidence principale.

Logements anciens

Biens dont le rendement devrait grimper en 2022

  • Rentabilité : de 3 à 6% par an avant charges et impôts
  • Risque : de faible à moyen
  • Durée : 10 ans minimum

Comme souvent, le malheur des uns fait le bonheur des autres. C’est ainsi que les investisseurs ayant récemment acheté à Lyon ou Villeurbanne, dans les neuf villes du territoire de Plaine commune (Aubervilliers, Saint-Denis, Saint-Ouen, etc.) ou dans les neuf autres d’Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Montreuil, etc.), devront probablement revoir leurs loyers à la baisse, dès le prochain renouvellement de bail. La faute au dispositif d’encadrement des loyers, adopté courant 2021 dans ces communes, et annoncé à Bordeaux et Montpellier.

Cela pourrait même les convaincre de se retirer du marché. «Il devrait donc y avoir de bonnes affaires pour les candidats au rachat, d’ici six à douze mois», prédit Arnaud Hacquart, président de l’agence de gestion locative Imodirect. A ces biens s’ajouteront sans doute de nombreux logements classés G, ces 600.000 passoires thermiques interdites de location dès 2025, souvent trop coûteuses à rénover pour leurs propriétaires. Alors que les loyers pourraient, à la suite de l’inflation, repartir à la hausse, les plus opportunistes des investisseurs devraient donc trouver leur bonheur.

(Source : capital.fr L’investissement immobilier dans l’ancien bien plus attractif en 2022 – Image : fr.freepik.com/photos/route photo créé par wirestock)

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