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Donation en nue-propriété : âge, fiscalité, calcul…

Donation en nue-propriété : âge, fiscalité, calcul…

[DONATION EN NUE PROPRIETE] La donation en nue-propriété est un mécanisme qui permet de transmettre un bien immobilier et de réduire les coûts fiscaux associés.

Qu’est-ce que la donation en nue-propriété ?

La donation en nue-propriété est un acte notarié par lequel il est possible de transmettre un patrimoine immobilier de son vivant, et de limiter ainsi le coût des droits de succession. Ce type de donation, aussi appelé donation en démembrement de propriété, consiste donc à céder un bien à une personne ou à une association avec la possibilité de conserver son usage, parfois jusqu’à son décès. Dans cette situation, le donateur garde donc, de son vivant, l’usufruit de son bien, c’est-à-dire le droit de l’utiliser et d’en percevoir les éventuels revenus.

Comment faire une donation en nue-propriété ?

La première étape avant de réaliser une donation en nue-propriété, c’est de faire évaluer le bien immobilier à transmettre et de calculer la valeur de l’usufruit, en appliquant le barème légal. Ensuite, un acte notarié est obligatoire. Le donateur et son bénéficiaire doivent donc se présenter devant un notaire pour signer une convention de donation et fixer les termes du démembrement. Les démarches déclaratives qui suivent seront toutes menées par le notaire.

Qu’est-ce qu’une donation en nue-propriété avec réserve d’usufruit ?

On parle de donation en nue-propriété avec réserve d’usufruit lorsque seule la nue-propriété du bien est donnée et que le donateur conserve donc l’usufruit du patrimoine qu’il cède. C’est lorsqu’il signera la convention de donation devant le notaire que le donateur sera en droit d’ajouter cette clause de réserve d’usufruit. L’intérêt de cette approche réside dans le fait d’anticiper une succession future tout en conservant, pour le donateur, l’usage des biens donnés et en réduisant les droits dus à l’État.

Pourquoi faire une donation en nue-propriété avant 70 ans ?

70 ans est un âge charnière en matière de transmission et de gestion de patrimoine. Les droits de donation sont en effet calculés sur la seule valeur de la nue-propriété, elle-même calculée suivant le barème de l’article 669 du CGI. Or, cette valeur dépend de l’âge de l’usufruitier (le donateur) au moment de la donation. Plus il est jeune, plus l’abattement sur la valeur de la nue-propriété est important. Cette valeur est ainsi portée à 60% de la valeur totale du bien jusqu’à 70 ans et à 70% à partir de 71 ans. D’où l’intérêt de procéder à la donation en nue-propriété avant cet âge.

Peut-on faire une donation en nue-propriété après 70 ans ?

Il est tout à fait possible de réaliser une donation en nue-propriété passé l’âge de 70 ans. La valeur de la nue-propriété, qui dépend de l’âge du donateur au moment de la donation, sera toutefois moins avantageuse que si le démembrement avait été réalisé avant 70 ans. À partir de 71 ans, celle-ci s’élève à 70% de la valeur totale du bien transmis, puis 80% à partir de 81 ans… A partir de 71 ans, l’abattement sur la valeur de la nue-propriété n’est plus que de 30% au maximum.

Quelle fiscalité pour une donation en nue-propriété ?

Lors de la donation en nue-propriété, plusieurs frais sont à prévoir : le donateur doit s’acquitter des droits de mutation à titre gratuit. Les impôts prévoient des abattements en faveur des donateurs qui aboutissent à une baisse de leur assiette taxable. Ces derniers varient en fonction du rapport entre le donateur et le donataire : ils s’élèvent par exemple à 100 000 euros pour une donation aux enfants vivants ou représentés et à 31 865 euros pour une donation aux petits-enfants.

Comment calculer les droits de donation en nue-propriété ?

Les droits de donation en nue-propriété se calculent en considérant plusieurs facteurs : le lien de parenté entre le donateur et son/ses bénéficiaire(s), la déduction éventuelle d’un abattement sur la valeur des biens reçus, l’application du barème de taxation, l’application d’une réduction de droits. L’avantage du démembrement, c’est que les droits de donation sont réduits. Ils ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien mais sur la seule nue-propriété. Cette dernière dépend de l’âge du donateur au jour de la donation : elle augmente à mesure que le donateur vieillit. Lors du décès du donateur (l’usufruitier), les bénéficiaires récupèrent le bien en pleine propriété sans avoir de droits à payer. Compte tenu de l’abattement de 100 000 euros par enfant, renouvelable tous les 15 ans, en cas de donation, il est donc très intéressant de procéder à une donation en nue-propriété à ses enfants avant l’âge de 70 ans.

À combien s’élèvent les frais de notaire pour une donation en nue-propriété ?

Puisqu’une donation fait l’objet d’un acte notarié, les notaires perçoivent des émoluments pour gérer la transmission du patrimoine immobilier. Ils facturent également des droits et des taxes qu’ils reversent ensuite aux administrations : taxe de publicité foncière, frais d’assiette et de recouvrement, contribution de sécurité immobilière… Pour une donation avec réserve d’usufruit réalisée entre 51 et 60 ans sur un bien d’une valeur de 120 000 euros en pleine propriété, les frais de notaire représentent au total environ 2% de la valeur du bien qui fait l’objet du démembrement.

(Source : lefigaro.fr – Image : freepik.com)

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