Crédit immobilier: ce qui va changer pour la demande de prêts
Les autorités financières ont annoncé trois mesures destinées à fluidifier l’octroi de crédits immobilier auprès des ménages.
Le verrou du taux d’endettement maximal à 35% des revenus ne sautera pas, du moins ce n’est pas pour aujourd’hui. À la suite d’une réunion du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), le ministère de l’Économie n’avance pas cette piste pour assouplir l‘octroi de prêts immobiliers mais fait plutôt valoir d’autres mesures pour tenter de faire repartir les volumes de crédit immobilier. L’objectif du HCSF est de faire repartir la production de crédits immobiliers, passée sous les 10 milliards d’euros mensuels depuis août, selon la Banque de France, du jamais vu depuis plus de 7 ans.
Parmi ces mesures, l’accent est mis sur les travaux, de rénovation énergétique mais pas que. Tous les travaux sont concernés. Dès lors que le budget de transformation/rénovation constitue plus de 10 % du montant total de l’opération, l’emprunteur peut bénéficier d’un allongement de la durée de crédit de 25 ans à 27 ans. Jusqu’à aujourd’hui, les travaux devaient représenter 25% du coût total de l’opération pour justifier un tel allongement de la durée du crédit. Cet abaissement est donc un coup de pouce aux ménages qui achètent un bien nécessitant de faire des travaux. «Favoriser la rénovation est une priorité du gouvernement. Une habitation sur deux fait l’objet de rénovation», explique une source proche du HCSF. Une mesure obligatoire qui sera mise en place dans les prochains jours.
Un réexamen des dossiers refusés
Autre mesure: mettre en place un dispositif de réexamen des dossiers refusés.Ainsi, en cas de refus de délivrance d’un prêt immobilier, l’emprunteur peut avoir accès à une tierce personne en interne qui lui expliquera les raisons du refus ou ouvrir la voie à une procédure de réexamen du dossier. Selon nos informations, un délai maximal sera imposé aux banques pour répondre à la sollicitation des emprunteurs. Celui-ci sera fixé début janvier. «Le principe n’est pas d’offrir du crédit à des personnes qui ne pourraient pas y avoir accès sinon on favoriserait le surendettement mais d’objectiver les situations de refus et de faciliter les relations entre emprunteurs et prêteurs. C’est une mesure destinée à une minorité de cas qui pourraient justifier d’une solvabilité et qui n’auraient pas eu l’emprunt car peut-être que l’agence à cet instant T était au maximum de sa marge», explique la source proche du HCSF.
La dernière mesure concerne le crédit relais, ce système qui permet à un propriétaire d’acheter un nouveau bien par endettement alors que son logement actuel n’est pas encore vendu. Ce type de crédit représente 8% de la distribution de crédits immobiliers aujourd’hui. Le but étant d’exclure les intérêts du prêt relais dans le calcul du taux d’effort de l’emprunteur, c’est-à-dire le montant total des dépenses d’un emprunteur rapporté à ses revenus, qui ne peut pas dépasser 35%. Une mesure qui n’est pas sans condition car le prêt relais est risqué.
Ce dispositif sera possible uniquement si le prêt relais est accordé pour au maximum 80% de la valeur du bien mis en vente. Cette mesure sera possible uniquement à la sollicitation du demandeur de crédit qui devra justifier de critères de solvabilité. «Avant la mesure d’aujourd’hui, si vous étiez à la limite du taux d’effort de 35% et que vous demandiez un prêt relais, ce dernier ne passait que si le prêt relais était à taux zéro. Désormais, quels que soient les taux d’intérêts négociés pour le prêt relais, ils ne seront plus pris en compte dans le taux d’effort à condition que le taux d’effort ne représente pas plus de 80% de la valeur du bien». Ce dispositif sera mis en place dans les prochains jours. Enfin, les banques disposeront de davantage de flexibilité pour déployer leur quota d’exceptions aux règles d’octroi d’un crédit, maintenu à 20%. Elles pourront ponctuellement dépasser cette limite sur un trimestre si elles arrivent à maintenir la limite de 20% en comptabilisant les deux trimestres suivants.
La Fédération bancaire française réagit à ces mesures sans grand enthousiasme. «La perspective de reprise dépendra du pouvoir d’achat immobilier des ménages, en fonction notamment des prix au mètre carré ; des signaux supplémentaires peuvent rendre le sentiment des acheteurs plus positif, nous notons à cet égard les ajustements des normes du HCSF annoncés ce jour. La profession bancaire réaffirme sa mobilisation pour le financement sain de l’économie française, et ses valeurs d’utilité au quotidien, en période de crise et en phase de transitions». De son côté Maël Bernier de Meilleur Taux s’exprime auprès du Figaro: «On n’a pas renversé la table. C’est dommage que la seule mesure efficace: geler les mesures HCSF, n’ait pas été accordée. Il est hypocrite de dire que les banques ne veulent pas prêter alors qu’elles ont baissé la distribution de crédits à cause des normes HCSF.»
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