Donation immobilière : pourquoi les enfants qui n’ont rien reçu peuvent bloquer la vente, même des années plus tard
Le nombre d’enfants peut compliquer la vente d’un bien immobilier ayant fait l’objet d’une donation. Une notaire normande explique, à travers un exemple concret, pourquoi il est essentiel de tenir compte de tous les enfants avant de transmettre un bien.
« Quand vous recevez un bien de vos parents, vous en devenez propriétaire, mais cela ne signifie pas que vos frères et sœurs n’auront jamais leur mot à dire. » Cette mise en garde de Sylvia Courland-Benamran, notaire en Normandie, a de quoi étonner. Pourtant, lorsque l’on reçoit un bien immobilier du vivant de ses parents, on ne peut effectivement pas en disposer à sa guise… Du moins pas complètement. Son client l’a vécu à ses dépens : la vente de l’appartement qui lui avait été donné par sa mère a été retardée de plusieurs mois.
Il y a une quinzaine d’années, une mère de famille transmet un appartement de 56 mètres carrés en région parisienne, dont elle venait d’hériter. « Elle voulait aider son fils. Elle lui a donc donné, en précisant qu’il pouvait disposer librement de ce bien. » Cette autorisation figurait d’ailleurs dans l’acte de donation. « C’est une donation en avancement de part, précise Sylvia Courland-Benamran. Cela signifie que, le jour où la mère décède, cette donation vient s’imputer en valeur sur sa part. » Au moment de la donation, le bénéficiaire avait une sœur et un frère.
Des années plus tard, le fils souhaite vendre le bien. « Comme sa mère l’avait autorisé à en disposer librement, il pensait pouvoir le faire sans se poser de questions. » Une personne qu’il connaît bien est prête à acheter l’appartement pour 150 000 euros, mais aucune promesse n’est signée, en raison de la relation de confiance qui les lie. Toutefois, la signature de l’acte authentique mettra du temps à intervenir. En effet, lors de la vente d’un bien immobilier issu d’une donation, il est fortement recommandé d’obtenir de la part des frères et sœurs une renonciation par avance à leur droit d’agir en réduction contre l’acquéreur. L’objectif : protéger ce dernier, et faire en sorte qu’il ne soit pas inquiété par les héritiers du donateur. Sans cette renonciation, si la donation dépasse la réserve des héritiers, la loi leur permet, au décès du donateur, de demander une indemnité au donataire. « Mais si le bénéficiaire de la donation est insolvable à ce moment-là, les héritiers sont autorisés à aller chercher l’acquéreur pour qu’il désintéresse la succession. » Autrement dit, le tiers peut payer l’indemnité de réduction. S’il ne paie pas, il s’expose à la restitution en nature du bien aux héritiers réservataires.
Le notaire n’a eu aucun mal à recueillir le consentement du frère et de la sœur. Mais un élément a compliqué la vente : depuis la donation, une quatrième sœur est née. Mineure au moment de la vente, elle devait pourtant, elle aussi, exercer son droit de renoncer à l’action en réduction. Sylvia Courland-Benamran n’a donc eu d’autre solution que de demander l’autorisation au juge des contentieux de la protection.
« Le juge demande l’état du patrimoine du parent pour évaluer si la renonciation à l’action en réduction par l’enfant mineur pourrait lui porter préjudice, en fonction du patrimoine potentiel au moment de la succession. Le risque, c’est qu’il n’y ait plus assez de liquidités au décès pour compenser les héritiers non bénéficiaires du bien donné. Il faut garantir l’égalité. » La notaire a également dû fournir une attestation prouvant que l’enfant avait été informée de son droit d’être entendue par le juge et qu’elle y renonçait.
Le problème, c’est que cette procédure peut prendre plusieurs mois. « Dans les relances faites au juge, j’insistais sur le fait que l’acte devait absolument être signé parce qu’aucune promesse de vente n’a été signée. Il y avait un vrai risque de perdre l’acquéreur. » Il a fallu attendre quatre mois avant que le juge autorise la vente. « J’ai eu beaucoup de chance que tout le monde se soit bien entendu dans ce dossier. S’il y avait eu un désaccord, la vente aurait été bloquée. Par exemple, si un des enfants avait refusé de signer, la vente n’aurait jamais pu avoir lieu », souligne Sylvia Courland-Benamran.
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