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Valeur locative : définition et calcul

Valeur locative : définition et calcul

[VALEUR LOCATIVE] La valeur locative est établie par l’administration fiscale à partir d’éléments très précis. Elle sert de base de calcul aux impôts et aux baux de location

Qu’est-ce que la valeur locative ?

La valeur locative, appelée aussi valeur locative cadastrale, représente un loyer théorique en cas de location du bien. Elle sert de base de calcul aux taxes foncières et d’habitation sur les propriétés bâties et non bâties. Elle s’appuie sur les valeurs des années 1970, et plus précisément sur les conditions du marché locatif le 1er janvier 1970. La valeur locative de chaque bien immobilier est calculée en appliquant le tarif à sa surface pondérée.

Calcul de la valeur locative : quelle est la règle ?

La valeur locative est calculée à partir de plusieurs critères : l’une des huit catégories du logement du plus modeste au plus luxueux, sa superficie au sol et son niveau de confort. L’évaluation du confort dépend de critères pondérés par un coefficient allant de 0.2 à 0.6. Il s’agit de l’ancienneté du logement, de la présence ou non d’un ascenseur, etc. La valeur locative est ensuite soumise à des abattements selon que le bien est bâti ou non bâti. Ils correspondent aux charges supportées par les propriétaires s’il était loué. Une fois cette valeur obtenue, on la multiplie par le taux d’imposition de la commune. On utilise la formule suivante: Valeur locative=surface pondérée X taux de la catégorie dans laquelle le bien est classé.

Où trouver la valeur locative sur l’avis de taxe foncière ?

La valeur locative se trouve dans l’avis d’imposition à la rubrique « Base » pour la taxe foncière. Comme la valeur locative n’a pas été réévaluée depuis 1970 et les conditions du marché locatif d’alors, l’administration fiscale considère qu’elle ne reflète plus le marché immobilier. Elle revoit donc son calcul de façon forfaitaire chaque année, ce qui explique le changement des taux d’imposition.

Valeur locative et taxe d’habitation : quel rapport ?

Quand le logement est la résidence principale du contribuable, il est prévu certains abattements pour évaluer sa valeur locative :

  • -10% pour charges de famille pour deux personnes à charge, 15 % pour les suivantes (ils peuvent être majorés selon les communes) ;
  • -1 à -15% pour les ménages modestes ;
  • -10 à -20% pour les personnes invalides.

Bon à savoir : les abattements s’appliquent à la valeur locative moyenne des habitations de la commune où le bâti est construit. Cette valeur est d’ailleurs calculée en divisant l’ensemble des valeurs locatives de la commune par le nombre de logements.

Valeur locative et loyer : quel impact ?

La valeur locative sert de base de calcul à un loyer d’habitation ou de bail professionnel. Toutefois, elle reste théorique. Une fois que la valeur locative est établie, on la multiplie au prix de référence du m2. Quand le montant du loyer est plafonné (par exemple, le loyer Pinel) mais qu’il est supérieur à la valeur locative, on garde la valeur la plus forte.

Comment calculer un loyer avec la valeur locative ?

La valeur locative s’obtient en multipliant la surface pondérée du logement par le tarif de référence au m2. Mais, pour calculer le loyer, les agents immobiliers prennent en compte l’indice de référence, qui diffère d’une commune à une autre. Toutefois, la surface reste un élément déterminant dans le calcul du loyer dans la mesure où elle sera multipliée par ce taux local. Toutefois, le montant du loyer peut néanmoins être librement établi par le bailleur.

Valeur locative par ville : où trouver la valeur par commune ?

La valeur locative par ville se trouve auprès du centre des impôts fonciers. On estime toutefois que le loyer moyen, toute surface et régions confondues, est de 13,60 euros le m2, soit 15,30 euros le m2 pour une maison et 11,90 euros le m2 pour un appartement.

Attestation de valeur locative : où la trouver ?

L’attestation de valeur locative peut être établie par l’administration fiscale, puisque c’est elle qui est chargée de la calculer. La commune peut également transmettre au propriétaire une fiche d’évaluation qui indiquera la valeur de la location au m2 pondéré.

Source : lefigaro.fr – Image : freepik.com

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