Acheter un appartement en copropriété ne se résume pas à choisir un logement qui correspond à ses envies et à son budget. En copropriété, l’acquéreur achète également une quote-part des parties communes et s’engage à respecter un certain nombre de règles collectives.
Avant de signer, il est donc essentiel de s’intéresser non seulement à l’appartement, mais aussi à l’état de l’immeuble, aux charges, aux travaux à venir et à la situation financière de la copropriété.
Voici les principaux éléments à vérifier.
1. Le montant des charges de copropriété
Les charges constituent l’une des premières informations à examiner.
Elles peuvent notamment couvrir l’entretien des parties communes, le nettoyage, l’électricité des espaces communs, l’ascenseur, le chauffage collectif, l’eau ou encore les honoraires du syndic.
Un montant élevé n’est pas forcément synonyme de mauvaise copropriété : il peut s’expliquer par la présence d’un ascenseur, d’un gardien, d’un chauffage collectif ou de nombreux équipements.
L’important est surtout de comprendre ce que comprennent réellement les charges et de vérifier leur évolution au cours des dernières années.
2. Les travaux déjà votés et ceux à venir
C’est un point particulièrement important avant de signer.
Ravalement de façade, toiture, isolation, chaudière collective, ascenseur, rénovation énergétique… Certains travaux peuvent représenter plusieurs milliers d’euros par copropriétaire.
Il faut donc vérifier les derniers procès-verbaux d’assemblée générale afin de savoir si des travaux ont été votés ou si certains projets importants sont actuellement envisagés.
Un appartement vendu à un prix attractif peut finalement coûter beaucoup plus cher si d’importants travaux de copropriété doivent être financés prochainement.
3. Les procès-verbaux des assemblées générales
Les procès-verbaux des dernières assemblées générales permettent de comprendre la vie de la copropriété.
Ils peuvent révéler :
- des travaux votés ou envisagés ;
- des problèmes récurrents dans l’immeuble ;
- des litiges avec des copropriétaires ou des entreprises ;
- des difficultés financières ;
- des changements de syndic ;
- des discussions concernant l’entretien ou la sécurité de l’immeuble.
Il est donc vivement conseillé de les lire avant de s’engager.
4. Le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété définit les règles applicables dans l’immeuble.
Il précise notamment la destination des lots, l’utilisation des parties communes et les droits et obligations des copropriétaires.
Avant l’achat, il peut être utile de vérifier si certaines règles concernent directement votre projet : location, activité professionnelle, travaux dans l’appartement, installation d’une climatisation, modification de fenêtres, utilisation d’une terrasse ou encore détention d’animaux.
5. La santé financière de la copropriété
Une copropriété financièrement fragile peut entraîner des conséquences importantes pour les copropriétaires.
Il faut notamment être attentif aux éventuels impayés de charges, aux procédures en cours et à l’existence d’un fonds de travaux.
Une copropriété confrontée à de nombreux impayés peut avoir davantage de difficultés à financer correctement l’entretien de l’immeuble ou à lancer les travaux nécessaires.
6. L’état général de l’immeuble
Lors des visites, ne regardez pas uniquement l’intérieur de l’appartement.
Prenez également le temps d’observer les parties communes : hall d’entrée, escaliers, ascenseur, caves, façades, toiture lorsque cela est possible, espaces extérieurs…
L’état général de l’immeuble donne souvent de précieux indices sur son entretien.
Une copropriété bien entretenue peut également contribuer à préserver la valeur du logement sur le long terme.
7. Les diagnostics et documents liés au logement
Comme pour toute acquisition immobilière, plusieurs diagnostics doivent être examinés.
Selon le bien, il peut notamment être nécessaire de s’intéresser au diagnostic de performance énergétique (DPE), à l’amiante, au plomb, aux installations électriques ou gaz, ainsi qu’à l’état des risques.
En copropriété, certains documents permettent également de mieux comprendre la situation globale de l’immeuble et les éventuels travaux à prévoir.
8. Attention aux charges exceptionnelles
Les charges habituelles ne sont pas les seules dépenses à anticiper.
Une copropriété peut également devoir faire face à des dépenses exceptionnelles : réparation urgente, dégât des eaux dans les parties communes, remplacement d’un équipement, travaux importants ou mise en conformité.
Il est donc important de connaître les décisions prises récemment et les opérations susceptibles d’avoir un impact financier sur les copropriétaires.
9. Qui paiera les travaux après la vente ?
Lorsqu’un achat est en cours, la question de la répartition des dépenses entre vendeur et acquéreur peut devenir importante.
La date du vote des travaux, leur exigibilité et les modalités prévues par la réglementation et les documents de la copropriété déterminent notamment qui doit régler les sommes appelées.
Cette question mérite d’être vérifiée précisément avant la signature afin d’éviter toute mauvaise surprise.
10. Ne pas hésiter à poser des questions
Acheter en copropriété implique de regarder au-delà des mètres carrés et de la décoration.
Avant de signer, n’hésitez pas à demander :
Quel est le montant annuel des charges ? Des travaux ont-ils été votés ? Quels travaux sont envisagés ? Y a-t-il des impayés importants ? Existe-t-il des procédures en cours ? Comment évoluent les charges ?
Plus le dossier est étudié en amont, moins le risque de découvrir une mauvaise surprise après l’acquisition est important.
Acheter en copropriété : prendre le temps avant de s’engager
Un appartement peut sembler parfait lors de la visite, mais son environnement collectif peut avoir une influence importante sur son coût réel et sur sa valeur dans le temps.
Avant de signer, il est donc essentiel d’étudier l’ensemble des documents relatifs à la copropriété et de ne pas hésiter à se faire accompagner.
L’agent immobilier joue ici un rôle important : il peut aider l’acquéreur à comprendre les caractéristiques du bien, attirer son attention sur les principaux éléments du dossier et faciliter les échanges avec le vendeur et les différents professionnels intervenant dans la transaction.
Un achat immobilier réussi, c’est aussi un achat réalisé en toute connaissance de cause.
Source : Groupement Immobilier
