Une notaire alerte les acheteurs : mal rédigée, cette clause du compromis censée les protéger peut se retourner contre eux
Souvent prise à la légère, cette condition, qui est présente dans la plupart des compromis de vente, doit être soigneusement encadrée pour véritablement protéger les acheteurs.
Acheter un bien sans emprunter, c’est possible. Le plus souvent, les acquéreurs y parviennent parce qu’ils disposent d’économies suffisantes, qu’ils ont hérité d’une somme d’argent, qu’ils vendent leur logement actuel pour financer le nouveau… Mais dans la plupart des cas, les acheteurs sollicitent des banques pour financer leur projet immobilier. L’achat du bien est alors conditionné à l’obtention d’un crédit. Une information qui apparaîtra bien sûr dans le compromis de vente. Celui-ci mentionnera une “condition suspensive de financement” (ou “d’obtention de prêt”), qui a vocation à protéger l’acquéreur si son prêt n’est pas accordé. Une clause connue de tous, mais parfois mal rédigée.
Si cette clause mérite une attention particulière, c’est parce qu’elle encadre précisément les conditions dans lesquelles l’acquéreur pourra se dégager de la vente en cas de refus de financement. “Elle comporte classiquement des éléments tels que le montant du prêt, sa durée et le taux maximal”, rappelle Eve-Marie Mena, notaire associée à Melun. Les informations mentionnées dans cette clause doivent donc être mûrement réfléchies et cohérentes avec la situation réelle de l’acquéreur.
Et pour cause : une clause mal calibrée peut priver l’acquéreur du bénéfice de cette condition suspensive, même en cas de refus de prêt. “Si un acquéreur sous-estime le montant nécessaire à son financement, et obtient une offre conforme aux caractéristiques prévues dans le compromis, il ne pourra pas se prévaloir de la condition suspensive pour renoncer à la vente”, illustre la notaire. Par exemple, un couple qui ment sur son apport et indique n’avoir besoin que de 300 000 euros pour financer un appartement, alors qu’il lui faut 350 000 euros en réalité, ne pourra pas faire jouer la condition suspensive si sa banque le suit uniquement sur 300 000 euros.
À moins que l’acquéreur parvienne à compléter son financement pour respecter les termes du compromis, “il s’expose à devoir indemniser le vendeur”, précise Eve-Marie Mena. Il risque donc de perdre le fameux “dépôt de garantie”. Le montant de cette indemnité, fixé conventionnellement par les parties, correspond le plus souvent à 10 % du prix de vente définitif du bien (hors frais de notaire). Soit 50 000 euros pour un bien immobilier acheté 500 000 euros. “En pratique, en cas de contestation, les fonds restent bloqués sur le séquestre tant qu’un accord n’est pas trouvé ou qu’une décision de justice n’intervient pas. Mais le principe reste que lorsque les conditions prévues au compromis ne sont pas respectées, la pénalité contractuelle a vocation à s’appliquer”, résume Eve-Marie Mena.
Mal calibrer cette condition suspensive est d’autant plus risqué que les accords ou les refus de financement arrivent généralement bien après le délai des 10 jours de rétractation après la signature de la promesse de vente ou du compromis, prévu par la loi. Le délai moyen pour obtenir un prêt est en effet compris entre 45 et 60 jours, selon Le Crédit Agricole.
Source : lefigaro.fr
